L’ouvrage de M^e Serge Allard, fort de 296 pages, composé de 14 annexes décrites sur 140 pages, sur un sujet technique, rendu savant, fera le régal des praticiens, notamment des notaires. La copropriété par phases permet à un promoteur immobilier d’envisager la conception d’un projet de construction de condominiums sur plusieurs années et de prévoir les travaux de construction selon l’évolution des ventes d’unités. Cette formule singulière implique que le promoteur procède par étapes. La copropriété par phases permet de regrouper un grand nombre d’unités d’habitation sur un site composé de plusieurs bâtiments. Cette forme particulière de copropriété s’inscrit dans un cadre légal souvent très complexe. Praticien jouissant d’une expertise reconnue dans le domaine du droit de la copropriété au Québec, M^e Serge Allard a participé directement à la constitution de plusieurs centaines de copropriétés, notamment par phases. Il connaît donc mieux que personne ce concept juridique de la copropriété par phases pour avoir testé et élaboré des conventions permettant sa mise en place dans un contexte légal hostile. En effet, le Code civil du Québec ne comporte pas de dispositions originales sur la copropriété dite par phases, même si des projets immobiliers l’utilisent au Québec. Le Code civil du Québec ne facilite pas sa constitution et son épanouissement. C’est donc avec grand intérêt que les praticiens apprécieront le travail de compilation savant et inédit effectué par M^e Allard dans ce domaine. Avant de décrire les points culminants de cet ouvrage, rappelons que M^e Allard a créé la méthode de copropriété par phases selon la procédure des déclarations de copropriétés concomitantes appliquée désormais par la pratique juridique d’une manière généralisée. Cet auteur a su, comme il le dit si bien, provoquer les pratiques et anticiper les usages (p. xvii). Dans cet ouvrage, l’auteur tente d’exposer les problématiques et les solutions apportées par la pratique sur la possibilité de créer une copropriété par phases. Cet ouvrage découpé en neuf chapitres reprend la question de la copropriété par phases, ses fondements et ses origines (chapitres 1 et 2), explique les opérations cadastrales préparatoires (chapitre 3), décrit les déclarations de copropriété initiale et concomitante (chapitres 4 et 5), précise les modifications apportées à la déclaration de copropriété (chapitres 6 et 7), s’arrête sur les conditions particulières afférentes à la vente des fractions (chapitre 8) et termine par l’apport du notaire expert (chapitre 9). L’auteur explique très clairement les multiples intérêts de la copropriété par phases. D’une part, les promoteurs ont peu d’intérêt à construire d’un trait plusieurs bâtiments comprenant des centaines d’unités d’habitation. L’intégralité du site ne sera pas non plus donnée en garantie pour financer la construction du premier bâtiment. Ainsi, la copropriété par phases permet une meilleure flexibilité financière en offrant des garanties adaptées et limitées aux bâtiments construits. Le promoteur peut également offrir des garanties à d’autres créanciers qui financeraient la conception ou la mise en marché du projet immobilier. D’autre part, la copropriété par phases met aussi en place un projet dit intégré qui consiste à regrouper plusieurs constructions sur un même terrain détenues par un seul propriétaire et à développer des ensembles résidentiels dans un cadre optimal en termes d’aménagement du territoire, de densité et de développement durable. Par ailleurs, ce projet permet d’échapper à l’application stricte des règles multiples et complexes relatives aux normes de lotissement. La copropriété par phases s’avère donc être un instrument de financement souple et judicieux pour un développement urbain maîtrisé. C’est dans ce cadre bien précis que doit être pensée la déclaration initiale de copropriété par phases et rédigée dans l’intérêt du développeur et des premiers acquéreurs. Elle …